Update: Wohnwetterkarte 4.0
Wohnwetterkarte 2022 zeigt zunehmenden Wohnungsdruck im Umland
Zum vierten Mal haben wir gemeinsam mit dem Analyseunternehmen bulwiengesa unsere Wohnwetterkarte aufgelegt. Sie verdeutlicht die lokalen Wetterverhältnisse im deutschen Wohnungsmarkt anhand einer Temperaturskala.
Erstmals zeigt sich in diesem Jahr an zahlreichen Standorten eine Trendwende: Das Umland heizt sich stärker auf als die Kernstädte selbst. Der Wohnungsdruck im Umland wird folglich größer.
Welches Wetter haben wir wo?
Ein heißer Wohnungsmarkt zeichnet sich aus durch:
- eine hohe Nachfrage (Indikator 1)
- und ein zu geringes Bauvolumen im Vergleich zur Nachfrage (Indikator 2)
Hinweis: Mit dem Plus (+) können Sie die Karte bis zur Ansicht der Gemeindeebenden vergrößern.
Ein heißer Wohnungsmarkt zeichnet sich aus durch eine hohe Nachfrage (Indikator 1) und ein zu geringes Bauvolumen im Vergleich zur Nachfrage (Indikator 2). Mit dem Plus (+) können Sie bis zur Ansicht der Gemeinden zoomen. © GeoBasis-DE / BKG 2022
Die wichtigsten Wohntrends 2022
Der Blick auf die Wetterkarte 2022 zeigt spannende Trends im Vergleich zur Wohnwetterkarte 2021:
1. Bautätigkeit durch Krisensituation zusätzlich gebremst
Für jede einzelne Kommune wird in der Wohnwetterkarte bildhaft die Temperatur des Wohnungsmarktes dargestellt und so die Situation in Bezug auf Angebot und Nachfrage verdeutlicht. Am heißesten sind dabei nicht Kommunen, die nur eine hohe Wohnungsnachfrage haben, sondern die Städte und Gemeinden, in denen eine sehr hohe Nachfrage auf eine zu geringe Bautätigkeit trifft. Dabei ist die Bautätigkeit durch die aktuelle Krisensituation mit dem Krieg in der Ukraine und den dadurch bedingten Materialengpässen, durch steigende Zinsen sowie einer hohen Inflation, zusätzlich gebremst. Gleichzeitig sind die demografischen Rahmenbedingungen auf der Nachfrageseite stabil und der Neubau besonders energieeffizient.
2. Kernstädte kühlen erstmals ab – Wohnungsdruck im Umland wächst
„In den letzten Jahren haben wir in unserer Analyse deutlich den Effekt festgestellt, dass die Ballungsräume weiterwachsen und stetig weiter nach außen ins Umland hineinreichen. In der Wohnwetterkarte des Jahres 2022 zeigt sich jetzt erstmals, dass die Kernstädte abkühlen, während sich die Hitze weiter auf das Umland verteilt. Es ist der räumliche Bereich, in dem für die demografisch starke Generation der 30- bis 35-Jährigen Wohnen mit eigenem Garten und einer Umgebung mit viel Natur und der Arbeit im Homeoffice möglich ist", so Alexander Heinzmann, BPD Geschäftsführer (Sprecher).
Dieser Effekt wurde durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie deutlich verstärkt.
3. Umland nimmt Druck von den Kernstädten – aber nur dort, wo die Infrastruktur mitwächst
Das Zusammenspiel von großen Kernstädten mit einem Umland aus leistungsstarken kleineren Städten, die die Wohnnachfrage aufnehmen können, sorgt für einen Temperaturausgleich in den Regionen. Eine Voraussetzung dafür ist eine funktionierende moderne und bedarfsgerechte soziale sowie verkehrliche Infrastruktur. Die Gegensätze von warm und kalt haben sich beispielsweise in Teilen Baden-Württembergs verringert, sodass Städte wie Mannheim, Heidelberg und Karlsruhe verhältnismäßig kühler geworden sind. In Hessen ist dieser Effekt im Bereich von Wiesbaden und Darmstadt festzustellen, in Nordrhein-Westfalen im Raum Köln und Düsseldorf. Eine Gemeinsamkeit dieser Großstädte ist, dass sie entweder ausreichend bauen oder über ein Umland aus leistungsstarken kleineren Städten verfügen. Diese können die Nachfrage aufnehmen und haben sich deshalb auf der Wohnwetterkarte aufgeheizt.
„Wachsende Regionen sind aufgrund des weiterhin hohen Wohnungsbedarfs zum Handeln gezwungen, sonst werden Menschen aus der Region verdrängt und das Verkehrsaufkommen steigt. ...
... Die Stadtentwicklungsplanung muss deshalb auf die langfristigen Veränderungen reagieren und das Umland von großen Kernstädten mitdenken. Dabei kommt es entscheidend darauf an, sich mit passenden und in der Zukunft nachgefragten Wohntypologien zu beschäftigen.“
Lösungsansatz:
Richtige Wohnprodukte für die Ballungsräume
„Die Diskussion über die Wohnbedürfnisse und -wünsche von Menschen ist weiterhin immens wichtig. Der weit verbreitete Wunsch nach einem grünen Wohnumfeld mit entsprechendem Raumangebot muss deshalb in den planerischen Überlegungen Berücksichtigung finden.
Dies wird eine Verbesserung der öffentlichen Infrastruktur ebenso beinhalten wie einen flächeneffizienten Städtebau mittlerer Dichte.“
Über die Wohnwetterkarte
Mit der Wohnwetterkarte stellen BPD und bulwiengesa analog zu einer Wetterkarte anhand eines Temperaturgefälles das Verhältnis von Angebot und Nachfrage für jede der rund 11.000 deutschen Städte und Gemeinden dar und gibt einen Ausblick auf die nächsten drei bis fünf Jahre.
Als Indikator dient insbesondere der Bedarf an Wohnungen, der unter anderem mit dem aktuellen Bauvolumen abgeglichen wurde. Je heißer eine Gemeinde, desto größer ist der Wohnraumbedarf bei zu geringer Bautätigkeit. Die Wohnwetterkarte soll mit ihrer bildhaften Darstellung politische Entscheidungsträger, Investoren und Nutzer für die Situation auf dem jeweiligen Wohnungsmarkt sensibilisieren. Zudem soll sie dazu anregen, gemeinsam Lösungen für die unterschiedlichen lokalen Herausforderungen zu finden.
Was ist das Wohnwetter?
Die Wohnwetterkarte zeigt die lokalen Wetterverhältnisse in allen Regionen Deutschlands. Sie verdeutlicht die aktuelle Situation bei Angebot und Nachfrage. Sie zeigt auf, wo Neubau fehlt, und gibt eine Aussicht auf die Lage in den nächsten drei bis fünf Jahren.
Ein heißer Wohnungsmarkt zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage (Indikator 1) und ein im Vergleich zur Nachfrage zu geringes Bauvolumen (Indikator 2) aus. Kalt bedeutet, dass kaum oder nur wenige Wohnungen nachgefragt werden oder im Verhältnis dazu zu viel gebaut wird. Eine Prognose, wie sich die Preise in ferner Zukunft entwickeln werden, ist damit nicht verbunden. Der Analyse liegt eine aktuelle Einwohner- und Haushaltsprognose zugrunde. Eine besondere Nachfrage durch Ferienwohnungen ist nicht berücksichtigt, genauso wenig wie eine mögliche längerfristige und substanzielle Erhöhung der Zahl der Geflüchteten aus der Ukraine.
Was passiert bei einer Überhitzung des Marktes? Ganz sicher gerät derjenige ins Schwitzen, der eine Wohnung sucht. Ebenso kann Kälte unangenehm sein, v. a. für diejenigen, die eine Immobilie besitzen, aber auch für Mieter, die eine gut instandgehaltene Immobilie suchen. Auf dem Wohnungsmarkt ist es wie beim Wetter: Bei angenehmer Wärme fühlen sich alle am wohlsten.
Am heißesten sind übrigens nicht Kommunen, die „einfach nur“ eine hohe Wohnungsnachfrage haben. Es sind diejenigen Städte und Gemeinden, in denen eine sehr hohe Nachfrage auf eine sehr geringe Bautätigkeit trifft. Die heißeste Kommune ist dieses Jahr der Bahnknotenpunkt Neufahrn in Niederbayern (Kreis Landshut). Hingegen kommt in besonders „kalten“ Gemeinden zu einer schwachen Nachfrage auch noch eine überhöhte Bautätigkeit hinzu.
BPD-Ansprechpartner:
Wohnungsbedarfsprognose
Die errechneten Komponenten aus Ersatz-, Zusatz- und Nachholbedarf wurden einerseits ins Verhältnis zum aktuellen Wohnungsbestand und andererseits zur Bautätigkeit gesetzt.
Die Betrachtung von Angebots- und Nachfragemengen ergibt deutlich stabilere Ergebnisse als beispielsweise die Betrachtung von Preisen oder Verkaufszahlen. Gerade durch die unsicheren Rahmenbedingungen der letzten beiden Jahre ist dies ein Vorteil.
Um auf die Temperatur für einzelne Gemeinden zu kommen, werden anhand der Bevölkerungsprognose von bulwiengesa die Bedarfe zunächst per Regressionsanalyse auf die Gemeindeebene heruntergebrochen. Da eine gemeindescharfe Bevölkerungsprognose aber wenig valide ist (denn Austauschbeziehungen zwischen kleinen benachbarten Gemeinden sind schwer vorhersagbar), wird der Untersuchungsradius wieder geweitet. Aus der Umzugsforschung wissen wir, dass ca. 80 % der Umzüge innerhalb von 15 km Distanz stattfinden, politische Grenzen dabei aber oft keine große Rolle spielen. Deshalb wird über einen Geodatenalgorithmus nun um jede deutsche Gemeinde ein Radius von 15 km gezogen und in diesem Radius Bedarfe, Wohnungsbestände und Bautätigkeit miteinander ins Verhältnis gesetzt. Diese 15-km-Radien geben einerseits die Marktdifferenzierung deutlich besser wieder als eine Analyse auf Kreisebene und machen andererseits deutlich, dass Wohnungsmärkte sich im Nahbereich ausgleichen. Eine einzelne Gemeinde kann große Hitze in einer Region gar nicht allein absorbieren.
Für die Wahl der Farbe in der Wohnwetterkarte 2022 werden wieder alle Kommunen jeweils in 25 gleich große Gruppen eingeteilt. Das Wohnwetter zeigt somit die Relation zu den jeweils anderen Kommunen.
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