Update: Wohnwetterkarte 3.0

Die Wohnwetterkarte 2021 zeigt die „Großwetterlage“ im deutschen Wohnungsmarkt anhand eines Temperaturgefälles von heiß bis kalt und gibt eine Aussicht auf die Lage in den nächsten drei bis fünf Jahren.
  • Datum der Veröffentlichung: 17 August 2021
Download BPD Wohnwetterkarte 2021

Von Wetterwechsel und Wohnraummangel

Im dritten Jahr in Folge legen BPD und bulwiengesa die Wohnwetterkarte mit aktualisierten Daten vor. Um den aktuellen Trend zum Wohnen im Umland besser zu fassen, arbeitet die Wohnwetterkarte mit einem verbesserten Algorithmus.

Wie wichtig die Wohnung als Lebensmittelpunkt für alle gesellschaftlichen Gruppen ist, führt die Corona-Krise vor Augen. Auch im dritten Jahr untersuchen BPD und bulwiengesa die Wetterlage auf dem deutschen Wohnungsmarkt und messen dabei das Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Angesichts der aktuellen Wanderungstendenz ins Umland liegt 2021 ein besonderer Fokus auf Ballungsräumen, die tendenziell immer weiter nach außen reichen. Dadurch lassen sich auf der einen Seite diejenigen Standorte identifizieren, wo ein Denken in größeren regionalen Zusammenhängen überhitzte großstädtische Wohnungsmärkte entlasten muss. Auf der anderen Seite lassen sich auch die Standorte erkennen, wo auch Stadt und Nahbereich selbst den Wunsch nach bezahlbarem Wohnen mit Natur und Infrastruktur gleichzeitig erfüllen können.

Ziel ist es, für jede einzelne deutsche Kommune die Temperatur des Wohnungsmarktes bildhaft darzustellen. Die Wohnwetterkarte soll politische Entscheidungsträger, Investoren und Nutzer für die Situation auf dem jeweiligen Wohnungsmarkt sensibilisieren. Sie soll gleichzeitig dazu anregen, gemeinsam Lösungen für die höchst unterschiedlichen lokalen Herausforderungen zu finden.

Wohnwetter03 Algorithmus

Welches Wetter haben wir wo?

Ein heißer Wohnungsmarkt zeichnet sich aus durch:

  • eine hohe Nachfrage (Indikator 1)
  • und ein zu geringes Bauvolumen im Vergleich zur Nachfrage (Indikator 2)

 

Hinweis: Mit dem Plus (+) können Sie die Karte bis zur Ansicht der Gemeindeebenden vergrößern.

Ein heißer Wohnungsmarkt zeichnet sich aus durch eine hohe Nachfrage (Indikator 1) und ein zu geringes Bauvolumen im Vergleich zur Nachfrage (Indikator 2). Mit dem Plus (+) können Sie bis zur Ansicht der Gemeinden zoomen. © GeoBasis-DE / BKG 2021

Score der Gemeinden
Kalt Überhitzt

Die Wohnwettertrends 2021

Der Blick auf die Wetterkarte 2021 zeigt spannende Trends im Vergleich zur Wohnwetterkarte 2020:

BPD Familie Shutterstock706125778
Bildquelle: Shutterstock©4 PM Production
1. Corona wirkt kaum kühlend

Der deutschlandweite Wohnungsbedarf ist im Corona-Jahr leicht gesunken. Bei der Zuwanderung gab es sozusagen einen „schwachen Jahrgang“. Zurzeit gehen alle Prognosen von einer weiterhin relativ stabilen Bevölkerungsentwicklung in Deutschland aus. Zusammen mit den Wanderungsbewegungen innerhalb des Landes führt dies bezogen auf der Nachfrageseite zu einer ähnlichen Wohnwetterkarte wie in den beiden vorangegangenen Jahren.

Ruhrstudie - Blick auf Regensburg
Bildquelle: iStock©StGrafix
2. Einige Städte verzeichnen Hitzerückgang

Düsseldorf und Dresden haben sich von einem heißen Markt in Richtung angenehme Temperatur bewegt. In beiden Metropolen resultiert dies aus der Kombination aus begrenztem Bevölkerungsanstieg, substanziellem Wohnungsneubau und Umverteilung ins Umland. In einigen stark von Universitäten geprägten Städten – so z. B. Trier, Gießen, Würzburg, Regensburg und Passau – ist sogar zu beobachten, dass das Umland inzwischen wärmer ist als die Stadt. Dies ist ein Hinweis darauf, dass bei der Wohnraumversorgung neben der Quantität vor allem die Qualität zählt – und hier bevorzugen viele Menschen das Leben im grünen Umland.

Ruhrstudie - Neubrandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Deutschland, Luftaufnahme aus dem Flugzeug
Bildquelle: AdobeStock©PeterEngelke
3. Der ländliche Raum differenziert sich aus

Im Vergleich der Wohnwetterkarten 2020 und 2021 ist es in Mecklenburg-Vorpommern am deutlichsten wärmer geworden. Die Regionen entlang der Ostseeküste koppeln sich zunehmend vom Schrumpfungstrend des ländlichen Ostdeutschlands ab. Sie erreichen eine angenehme Wohnungsmarkttemperatur. Hier verbirgt sich ein klarer Hinweis darauf, dass attraktive ländliche Räume ebenso anziehend auf Menschen wirken wie das Umland der Ballungsräume. Die ländlichen bzw. altindustriellen Regionen hingegen haben sich weiter abgekühlt: Das Sauerland, weite Teile des Saarlands und Oberfrankens sind nun blau. Mit der neuen Methodik wird in heterogenen Landkreisen Folgendes deutlich: Die Berliner Umlandkreise, der Main-Kinzig-Kreis oder der Kreis Bad Kreuznach haben fast das gesamte Temperaturgefüge innerhalb ihrer Kreisgrenzen. Auch in Franken ist gut zu erkennen, wie bei einer Fahrt Richtung Nordosten die Temperatur von Gemeinde zu Gemeinde abkühlt.

Die neuen Trends sind allerdings nur leichte Veränderungen im Vergleich zur allgemeinen Verteilung der Wärme auf dem Wohnungsmarkt in Deutschland.

Die großräumigen Muster der Wohnwetterkarten 2019 und 2020 haben weiterhin Bestand. Daher sind sie nachfolgend zusammengefasst:

1. Heißer Süden, kalter Osten

Großräumig betrachtet gibt es in Deutschland ein starkes Gefälle: Süddeutschland verzeichnet viele Zuzüge – die Mehrzahl der sehr heißen Kreise befindet sich im Radius von 100 Kilometern um München. Das Wetter in West- und Norddeutschland ist durchwachsen, während der Osten in weiten Teilen kalt ist. Dieses Muster existiert bereits seit Mitte der 1980er Jahre – hier kann man also eher von Wohnklima als von Wohnwetter sprechen.

 

2. Städte sind Hitzeinseln

Sämtliche große deutsche Ballungsräume und Städte sind heiß – egal ob sie im Norden, Süden, Westen oder Osten liegen. Der Unterschied besteht darin, dass die Hitze umso weiter ins Umland ausstrahlt, je weniger die Stadt selbst baut, je wirtschaftsstärker ein Ballungsraum ist und je dünner besiedelt sein Umland. Neben den Großstädten weisen auch kleinere Städte, meist mit hohem Studierendenanteil wie Kiel, Rostock, Braunschweig, Magdeburg, Münster, Bonn, Erfurt, Karlsruhe oder Freiburg, eine hohe Wohnungsnachfrage bei zu geringer Bautätigkeit auf.

 

3. Auch das Land kann heiß sein

Im Raum Emsland-Cloppenburg-Vechta, Konstanz-Tuttlingen-Balingen und Ulm-Oberschwaben-Allgäu ist es heiß, obwohl kein großer Ballungsraum in der Nähe ist und die Hochschulen allein nicht die Ursache hierfür sind. Hier führt eine starke mittelständische Wirtschaftsstruktur zusammen mit einer hohen Geburtenrate zu einer hohen Wohnraumnachfrage.

BPD Raymond Van Almen Geschäftsführer Fenster
Raymond van Almen
Geschäftsführer BPD
Mail Raymond van Almen

„Corona weckte bei vielen den Wunsch vom Wohnen im Grünen – und trifft dabei auf einen bereits vorhandenen demografischen Trend: ...

BPD Raymond Van Almen Geschäftsführer Fenster
Raymond van Almen
Geschäftsführer BPD
Mail Raymond van Almen

... Geburtenstärkere Jahrgänge (Echo-Boomer) treten nach Studium und Berufseinstieg in der Großstadt nun in die Familienphase ein. Ihre Eltern (Baby-Boomer) wohnen weiterhin im Umland. Dies führt dort zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum – wir zeigen in der Wohnwetterkarte 2021 auf, in welchem Maße. Der Algorithmus wurde etwas modifiziert und zeichnet jetzt ein detaillierteres Bild des Stadt-Umland-Bereichs.“

In vielen deutschen Großstädten fehlt es nach wie vor an ausreichend Baufertigstellungen. Ebenso in den Ballungsräumen von Südhessen, Südbayern und Baden-Württemberg. Die Wärme, die sich zunehmend im Umland ausbreitet, bringt Vor- und Nachteile:

Sie stärkt die Regionen außerhalb der großen Ballungsräume in demografischer, wirtschaftlicher und infrastruktureller Hinsicht und entlastet so die Großstädte. Damit die großflächige Verteilung des Wohnbaus nicht zu mehr Zersiedelung und Verkehr führt, braucht es attraktive Kleinstädte und punktuell konzentrierte größere Entwicklungen in Umlandzentren. Gefragt ist daher eine gute Verkehrsinfrastruktur in Verbindung mit vorausschauenden Mobilitätskonzepten. Die unterschiedlichen Temperaturen der Wohnwetterkarte sind auch Ergebnis der falschen Verteilung der Bautätigkeit in Deutschland. Obwohl der Wohnungsbedarf trotz Corona weiterhin auf hohem Niveau liegt, wird gemessen am tatsächlichen Wohnraumbedarf in einigen Regionen in der Fläche sogar zu viel gebaut – das gilt für die ländlichen Regionen von Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen sowie im Saarland und dem südlichen und östlichen Niedersachsen.

Damit Menschen in die Provinz ziehen, braucht es neben der Infrastruktur zeitgemäße Wohnstandards und nachfragegerechte Wohntypologien.
BPD Raymond Van Almen Geschäftsführer
Raymond van Almen
Geschäftsführer

Was ist das Wohnwetter?

Die Wohnwetterkarte zeigt die „Großwetterlage“ im deutschen Wohnungsmarkt. Sie verdeutlicht die aktuelle Situation bei Angebot und Nachfrage und gibt eine Aussicht auf die Lage in den nächsten drei bis fünf Jahren.

Ein heißer Wohnungsmarkt zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage (Indikator 1) und ein im Vergleich zur Nachfrage zu geringes Bauvolumen (Indikator 2) aus. Kalt bedeutet, dass kaum oder nur wenige Wohnungen nachgefragt werden oder im Verhältnis dazu zu viel gebaut wird.

Eine Prognose, wie sich die Preise in ferner Zukunft entwickeln werden, ist damit jedoch nicht verbunden. Auch eine besondere Nachfrage durch Ferienwohnungen ist nicht berücksichtigt.

Was passiert bei einer Überhitzung des Marktes? Ganz sicher wird ins Schwitzen geraten, wer eine Wohnung sucht. Ebenso kann Kälte unangenehm sein, v. a. für diejenigen, die eine Immobilie besitzen, aber auch für Mieter, die eine gut instandgehaltene Immobilie suchen. Auf dem Wohnungsmarkt ist es wie beim Wetter: Bei angenehmer Wärme fühlen sich alle am wohlsten.

Am heißesten sind übrigens nicht Kommunen, die „einfach nur“ eine hohe Wohnungsnachfrage haben. Es sind diejenigen Städte und Gemeinden, in denen eine sehr hohe Nachfrage auf eine sehr geringe Bautätigkeit trifft. Hingegen kommt in besonders „kalten“ Gemeinden zu einer schwachen Nachfrage auch noch eine überhöhte Bautätigkeit.

Bildquelle: AdobeStock©shock

BPD Ruhrstudie Wohnung

BPD-Ansprechpartner:

Christian von Malottki, Gebietsentwicklung & Marktforschung bei BPD
Dr. Christian von Malottki
Gebietsentwicklung & Marktforschung Zentrale

Ausgangspunkt der Berechnungen ist die Wohnungsbedarfsprognose von bulwiengesa für alle Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland. Dabei wird zwischen folgenden Komponenten unterschieden:

Die errechneten Komponenten aus Ersatz-, Zusatz- und Nachholbedarf wurden einerseits ins Verhältnis zum aktuellen Wohnungsbestand und andererseits zur Bautätigkeit gesetzt.

Die Betrachtung von Angebots- und Nachfragemengen ergibt deutlich stabilere Ergebnisse als beispielsweise die Betrachtung von Preisen oder Verkaufszahlen. Gerade in der wirtschaftlichen Sondersituation des Corona-Jahres 2021 ist dies ein Vorteil.

Um auf die Temperatur für einzelne Gemeinden zu kommen, wurde der Algorithmus gegenüber 2020 verändert. Anhand der Bevölkerungsprognose von bulwiengesa werden die Bedarfe zunächst per Regressionsanalyse auf die Gemeindeebene heruntergebrochen. Da eine gemeindescharfe Bevölkerungsprognose aber wenig valide ist (denn Austauschbeziehungen zwischen kleinen benachbarten Gemeinden sind schwer vorhersagbar), wird der Untersuchungsradius wieder geweitet. Aus der Umzugsforschung wissen wir, dass ca. 80 % der Umzüge innerhalb von 15 km Distanz stattfinden, politische Grenzen dabei aber oft keine große Rolle spielen. Deshalb wird über einen Geodatenalgorithmus nun um jede deutsche Gemeinde ein Radius von 15 km gezogen und in diesem Radius Bedarfe, Wohnungsbestände und Bautätigkeit miteinander ins Verhältnis gesetzt. Diese 15-km-Radien geben einerseits die Marktdifferenzierung in heterogenen Kreisen deutlich besser wieder und machen andererseits deutlich, dass Wohnungsmärkte sich im Nahbereich ausgleichen. Eine einzelne Gemeinde kann große Hitze in einer Region gar nicht allein absorbieren.

Für die Wahl der Farbe in der Wohnwetterkarte 2021 werden wieder alle Kommunen jeweils in 25 gleich große Gruppen eingeteilt. Das Wohnwetter zeigt somit die Relation zu den jeweils anderen Kommunen. Ein Blick auf die absoluten Zahlen, die den Wohnwetterkarten 2020 und 2021 zugrunde liegen, zeigt, dass der Wohnungsbedarf von 2020 auf 2021 leicht gesunken ist (s. o.).

Möchten Sie informiert bleiben?

BPD Marktforschungsabteilung: Studien und Publikationen der BPD

Übersicht Studien und Publikationen

BPD hat eine eigene Marktforschungsabteilung. Sie beschäftigt sich mit Themen und Trends des Wohnungsmarkts. Mit den hier veröffentlichten Studien geben wir Ihnen einen kleinen Einblick in unsere Arbeit.

Alle Studien anschauen →