Update: Wohnwetterkarte 2025
Trendwende: Die Hitze kehrt zurück in die Großstädte
Seit sieben Jahren legen BPD und bulwiengesa ihre gemeinsame Analyse zur Situation des Wohnungsmarktes in Deutschland vor.
Die sogenannte Wohnwetterkarte zeigt Wohnungsmarkttrends und deren Veränderungen anhand einer Farbskala ähnlich einer Wetterkarte auf.
Wo ein hoher Wohnungsbedarf und ein geringes Angebot aufeinandertreffen, wird es heiß. Im Jahr 2025 gibt es zwar Anzeichen für eine Trendwende, dennoch steht die Wohnwetterkarte wieder unter dem Eindruck der aktuellen Krise im Wohnungsbau.
Festzustellen ist, dass in Deutschland weiterhin ein hoher Wohnungsbedarf besteht. Flächen werden vor allem in den nachfragestarken Städten – und perspektivisch auch wieder in deren Umland – benötigt. Der Wohnungsneubau wird deshalb wiederkommen.
Welches Wetter haben wir wo?
Ein heißer Wohnungsmarkt zeichnet sich aus durch:
- eine hohe Nachfrage (Indikator 1)
- und ein zu geringes Bauvolumen im Vergleich zur Nachfrage (Indikator 2)
Hinweis: Mit dem Plus (+) können Sie die Karte bis zur Ansicht der Gemeindeebenden vergrößern.
Ein heißer Wohnungsmarkt zeichnet sich aus durch eine hohe Nachfrage (Indikator 1) und ein zu geringes Bauvolumen im Vergleich zur Nachfrage (Indikator 2). Mit dem Plus (+) können Sie bis zur Ansicht der Gemeinden zoomen. © GeoBasis-DE / BKG 2025
1. Comeback der Metropolen
Erstmals nach Jahren der Suburbanisierung zeichnet sich ein neuer Trend ab: Die Zentren der Metropolen sind wieder heißer als ihr Umland. Das gilt für vor allem für Berlin, Hamburg und München sowie für die traditionell hochpreisigen kleineren Großstädte wie Münster, Mainz, Darmstadt, Heidelberg, Karlsruhe und Freiburg. Die Ursachen dürften in der schlechteren Bezahlbarkeit von Wohneigentum infolge gestiegener Zinsen und Baukosten sowie der rückläufigen Fertigstellungszahlen liegen. Dadurch verbleiben mehr Haushalte in der Miete. Da Mietwohnungen üblicherweise kleiner und zentraler gewählt werden als Wohneigentum, wird die Suburbanisierung gebremst. Gleichzeitig bewirkt die steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus auch angebotsseitig eine Orientierung in Richtung zentraler Lagen. Dieser Trend kann sich durch die steigenden Mietpreise wieder ändern. Sobald Wohneigentum im Verhältnis zur Miete wieder attraktiver wird, dürfte auch die Suburbanisierung wieder an Dynamik gewinnen. Das kann sowohl durch steigende Mieten geschehen als auch durch Förderung sowie günstigere KfW-Kredite.
Eines ist offensichtlich: Bevor die Nachfrager sehr weit ins Umland ziehen, ist momentan die Großstadt attraktiver. Dabei spielen sowohl die gestiegenen Einkommen als auch Faktoren wie die Verfügbarkeit von Kinderbetreuung für Familien und eine tatsächliche oder gefühlte Weltoffenheit gegenüber qualifizierter Zuwanderung eine Rolle – insbesondere für Menschen, die ihren Arbeitsort frei wählen können.
„Zu wenige Baufertigstellungen setzen nun die Mietwohnungsmärkte unter Druck – solange bis die Eigentumsbildung und der Mietwohnungsbau wieder attraktiv werden.“
2. Stabile Großstädte jenseits der Metropolen
Die Wohnwetterkarte 2024 zeigte, dass sich vor allem kleinere Großstädte erwärmten, weil ein hoher Bedarf auf vergleichsweise moderate Preise traf. Dieser Trend hält im Grundsatz an – wenn auch bei moderater Wärme. Dies ist beispielsweise in Städten wie Kiel, Lübeck, Bielefeld, Paderborn, Kassel, Göttingen oder Würzburg zu beobachten. Suburbanisierung spielt hier traditionell kaum eine Rolle.
Die Wohnungsbedarfe lassen sich häufig gut innerhalb der Stadtgrenzen decken, allerdings steht hier die Projektrealisierung unter großen wirtschaftlichen Herausforderungen. Gleichzeitig gibt es an einigen Stellen Temperatur-Sprünge in der Wohnwetterkarte, die sich durch die Korrektur der Einwohnerzahlen im Zuge des Zensus erklären lassen, wie beispielsweise in Flensburg.
3. Der Ost-West-Gegensatz auf dem Land verstärkt sich
Ein Blick auf die letzten Wohnwetterkarten verdeutlicht, dass sich ländliche Regionen im Westen auch abkühlten. Die Grenze zwischen West- und Ostdeutschland verwischte zusehends. Diese Entwicklung hat sich umgekehrt: mit Ausnahme von Bad Steben in Oberfranken, St.-Peter-Ording an der Nordsee und wenigen kleineren Gemeinden im Wendland sowie an der Grenze der Westpfalz zum Elsass kommt der kälteste Farbton in Westdeutschland nicht mehr vor. Im Osten sind die Großstädte heißer geworden – ein hohes Temperaturniveau weisen Leipzig, Erfurt und Dresden und auf niedrigerem Niveau Magdeburg, die Kulturhauptstadt Chemnitz sowie Cottbus auf. Der ländliche Raum leidet unter demographischen Effekten: 35 Jahre nach der Wende führt der damalige Einbruch der Geburten nun auch zu weniger potenziellen Eltern.
Unser Fazit: Das Ende der Krise antizipieren!
Die demographischen Grundlagendaten zeigen in Deutschland weiterhin hohen Wohnungsbedarf, der in den nächsten zwei bis drei Jahren in Folge des Zinsschocks, des Baukostenanstiegs sowie des Einbruchs der Fertigstellungszahlen besonders wenig gedeckt werden wird. Der Wohnungsneubau wird deshalb wiederkommen – sei es über steigende Mieten, mehr Projekte mit Sonder-AfA, eine verbesserte Förderung oder weniger kostensteigernde Baunormen.
Auch, wenn der Wohnungsbau lokal derzeit an einigen Stellen zum Erliegen gekommen ist: Kommunen sollten bereits jetzt antizipieren, dass sich derartige Probleme der Krise auflösen werden und danach der Wohnungsbau Nachholeffekte zeigt. Gerade in den nachfragestarken Städten – und perspektivisch auch wieder in deren Umland – werden also Flächen benötigt. Angesichts der langen Planungszeiträume in Deutschland ist vorausschauendes Handeln entscheidend, um zukünftige Wohnbedarfe rechtzeitig decken zu können.
Über die Wohnwetterkarte
Mit der Wohnwetterkarte stellen BPD und bulwiengesa analog zu einer Wetterkarte anhand eines Temperaturgefälles das Verhältnis von Angebot und Nachfrage für jede der rund 11.000 deutschen Städte und Gemeinden dar und gibt einen Ausblick auf die nächsten Jahre.
Als Indikator dient insbesondere der Bedarf an Wohnungen, der unter anderem mit dem aktuellen Bauvolumen abgeglichen wurde. Wie auch in den letzten Jahren sind dabei 25 Farbtöne von der kältesten bis zur wärmsten Kommune vergeben. Je heißer eine Gemeinde, desto größer ist der Wohnraumbedarf bei zu geringer Bautätigkeit.
Zur präziseren Lesbarkeit wurde die Farbskala in diesem Jahr zudem farblich nachgeschärft, um die veränderte Verteilung der Anspannung präziser abzubilden und benachbarte Farbtöne klar zu differenzieren. Dargestellt sind weiterhin 25 Abstufungen über knapp 11.000 Gemeinden. Die Bewertung je Kommune erfolgt im 15-km-Umfeld, um tatsächliche Wohnungsmarktbeziehungen abzubilden.
Die Wohnwetterkarte soll mit ihrer bildhaften Darstellung politische Entscheidungsträger, Investoren und Nutzer für die Situation auf dem jeweiligen Wohnungsmarkt sensibilisieren. Zudem soll sie dazu anregen, gemeinsam Lösungen für die unterschiedlichen lokalen Herausforderungen zu finden.
BPD-Ansprechpartner:
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