Interview Alexander Heinzmann zum Thema Bezahlbarkeit
Wohnraum sollte vom eigenen Einkommen bezahlbar sein
„Wir sehen die Herausforderung junger Familien: Bezahlbarer Wohnraum ist rar gesät und immer zur Miete zu Wohnen gefällt nicht jedem. Aber ein Lottogewinn und das geerbte Häuschen sind eher Ausnahme als die Regel“, berichtet BPD Geschäftsführer Alexander Heinzmann. Die Zahl der Wohnungssuchenden hat ihren Höchststand erreicht. Viele finden auf dem Wohnungsmarkt nicht mehr das, wonach sie suchen oder was sie bezahlen können. Bezahlbarer Wohnraum gehört zur gesellschaftlichen Verantwortung. Alexander Heinzmann betont: „Wir wollen einer breiten Bevölkerungsschicht einkommensfinanziertes Wohneigentum ermöglichen. Das ist unsere Mission“, und erläutert weiter: „BPD stellt die Bedürfnisse der Menschen in den Mittelpunkt der Projektentwicklungen. Welche Anforderungen resultieren daraus beispielsweise für die Ausstattung? Oder die Grundrisse? Die Umgebung? Bei jedem Projekt stellen wir uns die Frage, wie wir es möglichst kostengünstig umsetzen können. Das beginnt bereits mit der frühzeitigen Auswahl und Prüfung eines Standorts und reicht bis zur Realisierung des fertigen Produkts. Wir benötigen aber auch die entsprechenden Rahmenbedingungen, eine harmonisierte Bauordnung und Mut zu mehr Bauland. Bezahlbarer Wohnraum ist eine Gemeinschaftsaufgabe.“
Mit Marktforschung den Bedarf frühzeitig erkennen
„Wir fragen, was wirklich wichtig ist, um bezahlbar zu bleiben."
Mit diesem Wissen erreicht BPD ein hohes Maß an Standardisierung und einen Wiederholungseffekt bei Gebäudetypologien, Grundrissen und Ausstattungsmerkmalen – und kann so kosteneffizient planen und bauen. Unsere Abteilung Marktforschung prüft den jeweiligen Bedarf in den Regionen und analysiert die Bedürfnisse der Menschen für Wohnraum. Das sind wichtige Faktoren im Angesicht von steigenden Grundstückspreisen, höheren Planungs- und Baukosten“, skizziert Alexander Heinzmann einen Ansatz. „Unser Ziel ist es, lebenswerten Wohnraum zu bauen, der auf effektive Grundrisse und eine gelungene Flächenausnutzung zu moderaten Preisen setzt. Eine frühzeitige Einbindung von Bau- und Projektpartnern kann auch dazu beitragen, Wohnraum kosteneffizient zu planen und zu realisieren. Dies sind einige Stellschrauben, an denen wir drehen. Eine weitere Weiche für uns ist der frühzeitige Einstieg in großflächige Gebietsentwicklungen, sodass wir mehr Gestaltungsspielraum haben. Um Wohngebiete gemeinsam mit den jeweiligen Kommunen passgenau zu planen, arbeitet BPD mit Milieutypologien und Big Data. Mit dem eigenen Prognosemodell MOSAIC erkennen wir frühzeitig Nachfragestrukturen vor Ort. Mit einem Storybook entwickeln wir die Vision des Quartiers. So können wir ein zukunftsfähiges Stadtviertel mit bedarfsgerechten Wohnungen bauen“, fügt Heinzmann hinzu.
Metropolregionen heiss begehrt
Die Nachfrage übersteigt das Angebot, zeigt die Wohnwetterkarte von BPD.
Ein klarer Trend zeichnet sich ab: Die Binnenwanderung hin zu den Metropolregionen setzt sich weiter fort. Gleichzeitig strahlt dieser Bedarf auf das Umland aus. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, zeigt die Wohnwetterkarte von BPD. Handlungsbedarf besteht innerhalb der Metropolregionen – sie müssen bezahlbar bleiben – und dazu braucht es eine Entlastung durch mehr Bauland am Stadtrand. Heinzmann betont: „Eine funktionierende Verkehrsinfrastruktur wird wichtiger, vor allem erlebt Wohneigentum eine Renaissance. Menschen wünschen sich mehr Raum sowie Zugang zu Grünflächen oder einen Balkon. Auch über Arbeitszimmer wird in Zeiten von Homeoffice vermehrt nachgedacht.
Bauen sollte weder spekulativ noch kompliziert sein
Um die hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum zu decken, muss mehr gebaut werden.
Doch bis zur Baurechtsschaffung ist es in Deutschland ein langer Weg – die Prozesse sind komplex. Im EU-Vergleich sind die in Deutschland gestellten Anforderungen sehr hoch. „Das macht die Planungen und das Bauen per se länger und teurer. Beispielsweise unterscheiden sich die Bauvorschriften innerhalb der einzelnen Bundesländer stark. Zum anderen fehlt freies Bauland“, betont der BPD Geschäftsführer. Bauland wird immer mehr zum Spekulationsobjekt – und das treibt den Preis der noch verfügbaren Flächen für Wohnraum in die Höhe. „Bauland darf nicht länger Spekulationsobjekt sein“, fordert Heinzmann und sieht die Politik in der Pflicht. „Wenn ausreichend Grundstücke auch für großflächige Gebietsentwicklungen zur Verfügung stehen, kann der Bedarf schneller gedeckt werden. Die Kosten lassen sich damit wesentlich senken.“
In Digitalisierung zu investieren, wird Deutschland schneller machen
Ein Kostensenker kann die Digitalisierung der Planungs-, Bau- und Verlaufsprozesse sein.
Deutschland hat Aufholpotential bei der Digitalisierung. Ein Kostensenker kann die Digitalisierung der Planungs-, Bau- und Verlaufsprozesse sein. Planungs- und Genehmigungsphasen lassen sich dadurch verkürzen, das spart Kosten. Die häufig zitierte Entbürokratisierung kann echte Erfolge bringen beispielsweise, wenn wir die Bauvorschriften auf den Prüfstand stellen. „Natürlich wollen wir eine hohe Qualität im Bau, aber es könnten beispielsweise die unterschiedlichen Regelungen der Bundesländer vereinheitlicht werden. Einheitliche Stellplatzschlüssel gehören dazu oder auch der Brandschutz“, nennt Heinzmann zwei Beispiele.
Wohnformen der Zukunft - ein Nebeneinander der Konzepte
"Wir müssen mit allen Akteuren, von Bau- und Infrastrukturunternehmen bis hin zu Investoren und Kommunen, an einem Strang ziehen und gemeinsam an einer Lösung für bezahlbaren Wohnraum arbeiten. Dafür treten wir bei BPD an – denn wir haben keine Zeit zu verlieren.“
Wie wohnen wir gerne? Hier gibt es nicht die eine Lösung. Vielmehr brauchen wir ein Nebeneinander der Konzepte. Angebote wie Tiny Housing, Shared Living oder viele mehr können für einen ausgewählten Standort und einen bestimmten Lebensentwurf ideal sein. Doch nicht jede Wohnlösung ist überall realisierbar. Nachverdichtung oder die Modulbauweise stoßen irgendwann an ihre Grenzen. Gerade hier zeigt sich der Reiz des konventionellen Wohnungsbaus: Dieser kann durch Standardisierung, optimale Ausstattung und digitale Prozesse schnell und bezahlbar zu Wohnraum führen. Wir brauchen deshalb das ganze Spektrum und ein Zusammenspiel der verschiedenen Wohnformen. Mehr noch: „Wir müssen mit allen Akteuren, von Bau- und Infrastrukturunternehmen bis hin zu Investoren und Kommunen, an einem Strang ziehen und gemeinsam an einer Lösung für bezahlbaren Wohnraum arbeiten. Dafür treten wir bei BPD an – denn wir haben keine Zeit zu verlieren.“
Vita
Alexander Heinzmann verantwortet als Geschäftsführer von BPD u. a. die Bereiche Gebietsentwicklung, Baukompetenz, Vertrieb und eBusiness. Er ist Diplom-Betriebswirt und hat langjährige Erfahrung im Bereich Projekt- und Baulandentwicklung und im Städtebau.
