Update: Wohnwetterkarte 2026
Wohnungsmärkte in Deutschland 2026
Seit acht Jahren legen BPD und bulwiengesa ihre gemeinsame Analyse zur Situation des Wohnungsmarktes in Deutschland vor.
Die sogenannte Wohnwetterkarte zeigt Wohnungsmarkttrends und deren Veränderungen anhand einer Farbskala ähnlich einer Wetterkarte auf.
Wo ein hoher Wohnungsbedarf und ein geringes Angebot aufeinandertreffen, wird es heiß. Im Jahr 2026 erneut in Oberbayern, diesmal in Erdweg im Dachauer Land. Hier trifft eine besonders hohe Nachfrage bzw. hoher Zuzugsdruck auf eine geringe Besiedelungsdichte sowie geringe Bautätigkeit.
Auf der anderen Seite kommt in den ganz „kalten“ Gemeinden zu einer schwachen Nachfrage auch noch eine überhöhte Bautätigkeit. Die Gesamtzahl der „zu vielen“ Wohneinheiten reicht aber bei weitem nicht, um den Mangel andernorts rechnerisch auszugleichen.
Welches Wetter haben wir wo?
Ein heißer Wohnungsmarkt zeichnet sich aus durch:
- eine hohe Nachfrage (Indikator 1)
- und ein zu geringes Bauvolumen im Vergleich zur Nachfrage (Indikator 2)
Hinweis: Mit dem Plus (+) können Sie die Karte bis zur Ansicht der Gemeindeebenden vergrößern.
Ein heißer Wohnungsmarkt zeichnet sich aus durch eine hohe Nachfrage (Indikator 1) und ein zu geringes Bauvolumen im Vergleich zur Nachfrage (Indikator 2). Mit dem Plus (+) können Sie bis zur Ansicht der Gemeinden zoomen. © GeoBasis-DE / BKG 2026
1. Bevölkerungsrückgänge treffen die solide Provinz am meisten
Auch in der Phase sinkender Wohnungsbedarfe in den Nullerjahren tendierten jüngere Haushalte dazu, sich an denjenigen Standorten zusammenzufinden, wo sie nicht in der Minderheit waren: Damals waren das nicht nur die Großstädte, sondern auch zahlreiche kleinere Universitätsstädte. Denn um 2010 stiegen die Studierendenzahlen noch stark. Das ist nun nicht mehr der Fall, sodass die Jüngeren stärker als damals in den A-Städten vertreten sind. Zudem tendiert eine schrumpfende bis stagnierende Wirtschaft zur weiteren Konzentration in den Zentren.
Das bislang heiße Süddeutschland wird so in der Fläche kühler und die Wärme bündelt sich stärker an den großen Verkehrsachsen wie der A5 und der A8. Kühler werden damit z. B. der Schwarzwald, der Raum Sigmaringen, der Raum Ansbach, der Odenwald, der Raum Fulda, die nördliche Oberpfalz, der Kreis Garmisch oder der Raum Traunstein / Berchtesgadener Land. Aber auch weiter im Norden finden sich Beispiele: Ein Streifen nördlich des Ruhrgebiets sowie Teile von Ostwestfalen oder im Umland von Osnabrück. Anders als 2025 gibt es deshalb auch im schrumpfenden ländlichen Raum Westdeutschlands wieder Blautöne: Im Sauerland, in Nordhessen, Oberfranken, der Eifel, der Westpfalz und dem Bayerischen Wald.
„Bezahlbarer Wohnraum ist weit mehr als ein soziales Gut. Er schafft Lebensqualität, stärkt die Wettbewerbsfähigkeit von Regionen und ist eine zentrale Voraussetzung für die wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands. Die Wohnwetterkarte zeigt, wo jetzt die richtigen Rahmenbedingungen für mehr Wohnungsbau geschaffen werden müssen.“
2. A-Städte strahlen weiter nach außen
In den A-Städten, den größeren B-Städten (Hannover, Bremen, Leipzig, Dresden, Nürnberg) und einzelnen Ausnahmen, wie Münster, Freiburg, Trier, Erfurt oder Jena, bleibt der Wohnungsmarkt trotz sinkender Bedarfsprognosen angespannt. Der Rückgang des demografisch erwarteten Wohnungsbedarfs ist zu gering, um den über Jahre entstandenen Wohnungsmangel auszugleichen. Die niedrigen Fertigstellungszahlen dürften die Situation deshalb zusätzlich verschärfen. Entlastung verspricht das Umland. Gibt es dicht besiedelte und gut angebundene Entlastungsregionen an den Rändern, dann werden diese tendenziell wärmer (besonders gut sichtbar im Rhein-Main-Gebiet, z. B. in Limburg, Bad Kreuznach, Gießen, Alzey). In München reicht die Hitze traditionell weit nach außen, hier gibt es nur wenige Änderungen gegenüber den letzten Wohnwetterkarten. In Berlin geht es sehr heiß immer weiter ins Umland. Aufgrund der dünnen Besiedelung hat dieses nur wenige Kapazitäten im Bestand, so dass bereits wenig Zuzug einen Wohnungsmarkt stark verändern kann. Eine Ausnahme bildet traditionell Düsseldorf: Die Stadt zählte noch nie zu den besonders heißen Wohnungsmärkten. Hier ermöglicht ein Umzug über die Stadtgrenzen ein Wohnen in vergleichsweise entspannten Märkten wie Duisburg, Solingen oder Wuppertal. Der hohe Preisabschlag gegenüber Düsseldorf hält bestimmte Nachfragegruppen aber trotzdem nicht von der Wohnungssuche in beliebten und teuren Top-Lagen der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt ab.
„Der sinkende rechnerische Wohnungsbedarf darf nicht als Entwarnung verstanden werden. Im Gegenteil: Die Kombination aus demografisch rückläufigem Bedarf und einer weiterhin zu geringen Neubautätigkeit löst in den Ballungsräumen kein Wohnungsproblem und verschärft die Schrumpfung des ländlichen Raums.“
3. Kleine Großstädte werden eher kühler
Für kleinere Großstädte abseits der großen Ballungsräume gilt eher der Provinz-Trend hin zu kühlerem Wetter. Hier entfallen die Studierenden als Quelle zusätzlicher Nachfrage am Wohnungsmarkt. Meist können Nachholbedarfe durch Umland oder Bestand aufgefangen werden, so dass die sinkenden Geburtenzahlen direkter auf das Wetter durchschlagen. Beispiele sind Rostock, Osnabrück, Braunschweig, Marburg, Kaiserslautern, Bayreuth oder Passau. Mit Dortmund fällt auch eine größere B-Stadt in diesen Trend.
Unser Fazit: WOHNUNGSBAU IST STANDORTPOLITIK!
Die demografischen Grundlagendaten zeigen in Deutschland nun einen sinkenden Wohnungsbedarf, der angesichts des Einbruchs der Fertigstellungszahlen in Folge von Zins und Baukostenschock weiterhin nicht gedeckt wird. Zudem stehen viele Projekte aus wirtschaftlichen Gründen vor dem Scheitern. Hier müssen sich Kommunen und Projektentwickler gemeinsam abstimmen, um Schnittmengen zwischen dem politisch Gewollten und dem wirtschaftlich Realisierbaren zu finden und Wohnungsbau wieder zu ermöglichen.
Verlässliche Rahmenbedingungen des Bundes in der Förderlandschaft sind hier ebenso wichtig wie eine kritische Prüfung von Baunormen – nicht nur von staatlicher Seite, sondern auch von Seiten institutioneller Investoren. Denn ausreichender und bezahlbarer Wohnraum ist längst nicht nur eine soziale Frage, sondern ein entscheidender Standortfaktor für die demografische und wirtschaftliche Zukunft von Städten und Regionen.
Über die Wohnwetterkarte
Mit der Wohnwetterkarte stellen BPD und bulwiengesa analog zu einer Wetterkarte anhand eines Temperaturgefälles das Verhältnis von Angebot und Nachfrage für jede der rund 11.000 deutschen Städte und Gemeinden dar und geben einen Ausblick auf die nächsten Jahre.
Als Indikator dient insbesondere der Bedarf an Wohnungen, der unter anderem mit dem aktuellen Bauvolumen abgeglichen wurde. Wie auch in den vorigen Jahren sind dabei 25 Farbtöne von der kältesten bis zur wärmsten Kommune vergeben. Je heißer eine Gemeinde, desto größer ist der Wohnraumbedarf bei zu geringer Bautätigkeit.
Die Wohnwetterkarte soll mit ihrer bildhaften Darstellung politische Entscheidungsträger, Investoren und Nutzer für die Situation auf dem jeweiligen Wohnungsmarkt sensibilisieren. Zudem soll sie dazu anregen, gemeinsam Lösungen für die unterschiedlichen lokalen Herausforderungen zu finden.
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