„Wir steuern auf eine Wohnungskatastrophe zu“
Mitten im Zentrum Berlins, am Leipziger Platz, hat der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) seinen Sitz. Der Verband versteht sich als Sprachrohr der deutschen Immobilienbranche und bringt sich immer wieder in die politische Debatte ein. Gerade in der Wohnungspolitik ist die Lage brisant: Wenige Tage vor unserem Gespräch haben Sozialverbände und Deutscher Mieterbund eine Studie vorgelegt, die einen Mangel von 700.000 Wohnungen in Deutschland diagnostiziert.
Seit März 2021 ist Oliver Wittke Hauptgeschäftsführer des ZIA. Dass an der Wand seines Büros Porträts unter anderem der Bundeskanzler Konrad Adenauer, Helmut Kohl und Angela Merkel hängen, ist kein Zufall: Wittke war lange für die Christlich Demokratische Union (CDU) politisch aktiv und vor seinem Wechsel zum ZIA Mitglied des Deutschen Bundestags.
Oliver Wittke, im Dezember 2022 hat sich der ZIA zusammen mit 16 anderen Verbänden der deutschen Immobilien- und Baubranche mit einem Appell an Politik und Öffentlichkeit gewandt, in dem er eine „dramatische Lage im Wohnungsbau“ beklagt hat. Wie ist die Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt?
Es war ein Hilferuf, den wir gestartet haben. Denn die Nachfrage nach Wohnraum nimmt dramatisch zu, da die Bevölkerung in Deutschland wächst. 2022 hatten wir die stärkste Zuwanderung aller Zeiten, was nicht nur auf den Krieg in der Ukraine zurückzuführen ist, sondern auch auf eine seit Jahren anhaltende Arbeitszuwanderung aus Südeuropa und anderen Ländern. Das wird sich weiter verstärken, da die Bundesregierung zu Recht eine aktive Anwerbepolitik betreibt, um dem Arbeitskräftemangel zu begegnen. Auch wegen des Trends zur Versingelung und der Zunahme der durchschnittlichen Pro-Kopf-Wohnfläche wird die Nachfrage nach Wohnraum massiv steigen. In Berlin stehen jedem Einwohner im Durchschnitt etwa 40 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung, in Paris gerade mal 22. Auch wenn wir aktuell beim Neubau eine Delle haben, bin ich deshalb überzeugt: Die Wohnungen, die heute nicht gebaut werden, werden in wenigen Jahren errichtet werden.
Momentan lahmt der Wohnungsbau. Vor Kurzem musste Bundesbauministerin Klara Geywitz einräumen, dass das Ziel der Bundesregierung, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen, vorerst nicht erreichbar sei. Woran liegt es, dass der Wohnungsbau nicht auf Touren kommt?
Zunächst: Wir beim ZIA glauben, dass wir nicht nur 400.000, sondern sogar 500.000 neue Wohnungen pro Jahr brauchen. Dass trotzdem nicht mehr gebaut wird, liegt an mehreren Faktoren, die zur selben Zeit auf den Wohnungsmarkt einwirken: Die Baukosten sind 2022 um 16 Prozent gestiegen, die Finanzierungskosten haben sich vervier- bis verfünffacht, und auch die Energiepreise haben sich erhöht. Hinzu kommen die gestiegenen Anforderungen an die Energiestandards von Gebäuden sowie der Fachkräftemangel. Das alles führt zu einem massiven Kostendruck. Und dann gibt es zusätzlich die strukturellen Probleme, bei denen die Politik seit Jahren untätig geblieben ist.
Wir brauchen nicht nur 400.000, sondern sogar 500.000 neue Wohnungen pro Jahr.
Welche strukturellen Probleme sind das?
Die Genehmigungsverfahren dauern zu lange, und es werden zu wenige Grundstücke ausgewiesen. Wir müssen die Prozesse entbürokratisieren und die Standards senken. Da sind die Niederlande viel weiter als wir! Die Behörden müssen flexibler werden und zum Beispiel die Möglichkeit eröffnen, höher zu bauen als bisher erlaubt. Priorität hat heute, bezahlbaren Wohnraum in guter Qualität zu schaffen. Dafür müssen an der einen oder anderen Stelle Kompromisse geschlossen werden. Denn die Not ist groß, und sie wird größer werden. Wenn wir jetzt nicht gegensteuern, steuern wir sehenden Auges auf eine Wohnungskatastrophe zu.
Priorität hat heute, bezahlbaren Wohnraum in guter Qualität zu schaffen. Dafür müssen an der einen oder anderen Stelle Kompromisse geschlossen werden.
Aber 2022 hat sich doch das von der Bundesregierung einberufene Bündnis bezahlbarer Wohnraum, in dem sich auch der ZIA und andere immobilienverbände eingebracht haben, auf ein umfangreiches Positionspapier mit zahlreichen Einzelmaßnahmen geeinigt. hat das denn gar nichts gebracht?
Der Ansatz ist eindeutig richtig, einen partnerschaftlichen Weg zu gehen. Jetzt aber müssen wir Prioritäten setzen. Und Priorität hat für mich die Beschleunigung der Planungs- und Genehmigungsverfahren. Wir brauchen außerdem mehr Flexibilität bei der Bauweise, wobei wir vor allem auf serielles und damit kostensparendes Bauen setzen – damit haben übrigens wieder die Niederlande gute Erfahrungen gemacht.
Wie lassen sich die Planungs- und Genehmigungsverfahren beschleunigen?
Ein wichtiger Punkt ist die Digitalisierung. Da lahmt die Verwaltung. In den Niederlanden ist es nicht mehr möglich, einen Bauantrag auf Papier einzureichen – davon sind wir in Deutschland weit entfernt. Außerdem ist Transparenz nötig. Es ist ein Skandal, dass eine Stadt wie Berlin bis heute kein Baulückenkataster hat, das es Investoren ermöglicht, schnell bebaubare Grundstücke zu finden. Um dem Fachkräftemangel in der öffentlichen Verwaltung zu begegnen, müssen außerdem die Berufsbilder im öffentlichen Dienst attraktiver werden.
Sie haben das serielle Bauen erwähnt. Wie groß ist das Potenzial dieser Bauweise?
Das Potenzial ist erheblich, gerade im Bereich des sozialen Wohnungsbaus, wo es besonders auf Kostenersparnis ankommt. Dabei geht zwar Individualität verloren, aber das ist hinnehmbar, wenn dafür bezahlbarer Wohnraum entsteht. Ein Hindernis für das serielle Bauen ist, dass jedes der 16 Bundesländer eine eigene Landesbauordnung mit unterschiedlichen Vorgaben hat. Damit sich das serielle Bauen durchsetzen kann, brauchen wir deshalb eine Typenzulassung.
Wir haben jetzt viel über Probleme gesprochen. Sehen sie auch positive Entwicklungen und vorbildlich Initiativen?
Da denke ich zum Beispiel an unser Mitgliedsunternehmen Goldbeck, das Neubauwohnungen zu einem Festpreis von 1.995 Euro pro Quadratmeter (ohne Grundstück und Nebenkosten) anbietet – in modularer Bauweise und in hoher Qualität. Ich denke auch an die Howoge, eine öffentliche Wohnungsbaugesellschaft im Eigentum des Landes Berlin, die es schafft, selbst in diesem schwierigen Jahr 2.000 Wohnungen zu bauen. Und ich denke an die Hafencity in Hamburg, eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Deutschlands, das sich durch ein mustergültiges Zusammenspiel von öffentlicher Hand und privater Wirtschaft auszeichnet. In der Hafencity ist es gelungen, hochwertige Architektur mit einer sozialen Mischung zu verbinden, die sowohl teure Eigentumswohnungen als auch Sozialwohnungen umfasst – super. Da werden Sozialwohnungen quasi quersubventioniert.
Blicken wir über die Grenzen Deutschlands hinaus. Der ZIA hat in letzter Zeit Länderbüros in Zürich und Wien eröffnet. Planen Sie ein solches Büro auch in den Niederlanden?
Der Start in Zürich und Wien war vielversprechend. Dabei wollen wir uns natürlich nicht in die österreichische und die schweizerische Politik einmischen, sondern unseren international tätigen Mitgliedsunternehmen die Möglichkeit zur Vernetzung bieten. Denn immer mehr Fragen, welche die Immobilienwirtschaft betreffen, werden nicht mehr in Wien, Bern oder Berlin entschieden, sondern in Brüssel. Unser Ziel ist es deshalb, auch in andere Länder zu gehen. Und die Niederlande als fünftgrößte Volkswirtschaft der EU und wichtiges Partnerland der Bundesrepublik Deutschland steht da ganz oben auf der Liste. Aber zunächst einmal wollen wir die Erfahrungen der beiden bisherigen Büros auswerten.
Wie gut ist die Zusammenarbeit der Immobilienbranche in Europa?
Viele Immobilienunternehmen handeln schon lange international. Auf Verbandsebene ist die Zusammenarbeit hingegen noch ausbaufähig, was damit zusammenhängt, dass die Gesetzgebung trotz des Einflusses der EU im Wesentlichen national ist.
Der Präsident des ZIA, Dr. Andreas Mattner, sagte bei der Eröffnung des Wiener Büros: „Der Blick über den nationalen Tellerrand bedeutet, im produktivsten Sinne voneinander zu lernen.“ Welche Initiativen und Projekte in anderen Ländern sind für den Wohnungsbau und die Stadtentwicklung in Deutschland vorbildlich?
Die nordeuropäischen Länder sind in meinen Augen Vorbild bei innovativen Stadtentwicklungs- und Mobilitätskonzepten. Und beim Wohnungsbau können wir, ich habe das schon angedeutet, viel von den Niederlanden lernen. Dort sind die Baustandards weniger hoch als in Deutschland, und trotzdem stürzen die Gebäude nicht ein. Auch die Digitalisierung ist deutlich weiter vorangeschritten, und die Kommunalverwaltungen sind viel flexibler als bei uns. Bei der Partizipation und dem Einbinden von Nachbarschaften sind die Niederlande ebenfalls vorbildlich.
Ist es möglich, die Vorschriften aus den Niederlanden eins zu eins auf Deutschland zu übertragen?
Das wohl nicht. Denn es gilt, immer auch die Menschen mitzunehmen, und die Mentalitäten sind unterschiedlich. Der Wille zur Veränderung ist in Deutschland nicht so ausgeprägt wie in anderen Ländern. Damit die Menschen offener werden für Veränderungen, müssen sie Vertrauen fassen. Und da hat die Immobilienwirtschaft einiges aufzuholen. Wir müssen uns immer wieder vor Augen führen, dass wir es sind, die das Gesicht einer Stadt schaffen: Ob sich die Menschen in ihrer Stadt wohlfühlen oder nicht, hängt von der Qualität unserer Arbeit ab.
Ob sich die Menschen in ihrer Stadt wohlfühlen oder nicht, hängt von der Qualität unserer Arbeit ab.
Zum Schluss ein Blick in die Glaskugel: Wie wird der Wohnungsmarkt im Jahr 2050 aussehen?
Ich wünsche mir einen Wohnungsmarkt, auf dem jeder Mensch so wohnen kann, wie er gerne wohnen möchte. Und ich wünsche mir, dass die Menschen wieder leichter umziehen können, wenn sich ihre Lebenssituation ändert. Denn das ist momentan eine Ursache der Probleme auf dem Wohnungsmarkt: Weil es kaum freie Wohnungen gibt, müssen selbst diejenigen in der alten und vielleicht längst zu groß gewordenen Wohnung bleiben, die gerne umziehen würden.