LÖSUNG FÜR DIE WOHNUNGSKRISE: BESSERE IDEEN
Wenn die Marktteilnehmer ihre Rolle aus welchen Gründen auch immer nicht erfüllten, tat der Staat, was er tun musste: am eingeschlagenen Kurs festhalten.
GANZ GLEICH, OB ES UM DAS JAHR 1900 (große Familien in einem Zimmer in den Großstädten in den Niederlanden), 1945 (erwachsene Kinder wohnten notgedrungen bei ihren Eltern), 1980 (Unruhen durch die Hausbesetzerszene) oder 2025 geht, die Situation war immer gleichermaßen alarmierend: zu wenig Wohnraum. Das gilt vor allem für bezahlbaren Wohnraum, insbesondere für Erstkäufer auf dem Wohnungsmarkt.
Aus der landesweiten Umfrage Peiling Wonen, die Ende 2025 von dem niederländischen Institut Ipsos I&Om im Auftrag von Aedes, dem Verband niederländischer Wohnungsbaugesellschaft en, durchgeführt wurde, geht hervor, dass eine überwiegende Mehrheit (87 Prozent) der Niederländer der Ansicht ist, dass eine Wohnungskrise herrscht. Durch steigende Preise, lange Wartezeiten und das eingeschränkte Angebot wird es immer schwieriger, eine geeignete Wohnung zu finden. Ein Viertel der Menschen, die in einer nicht passenden Wohnung wohnen, sucht überhaupt nicht mehr nach etwas Anderem.
Auch in Deutschland sind Warnsignale zu erkennen. „2024 wurden so wenige Wohnungen in Deutschland fertiggestellt wie seit 2015 nicht mehr. Dieses und nächstes Jahr dürft en es noch weniger werden, schätzen Experten. Die Wohnungskrise wird sich also eher noch verschlimmern“, so der Fachjournalist Carsten Herz im November 2025 im Handelsblatt. Schätzungen zufolge fehlen in den Städten in Deutschland zwei Millionen bezahlbare Wohnungen. Die Ursachen dafür sind gestiegene Baukosten, höhere Zinsen und eine abwartende Haltung der Investoren.
DURCHBRUCH
ES WURDE WEITERGEBAUT
Das war beispielsweise um 1916 der Fall, als Bauunternehmen und Wohnungsbaugesellschaften aufgrund steigender Baukosten infolge des Ersten Weltkriegs in einer schwierigen Lage waren. Die Niederlande blieben in diesem Krieg neutral, spürten aber dennoch (deutlich) die Folgen.
Schilt: „Alle Preise stiegen, vor allem Baumaterialien waren knapp und teuer. Private Entwickler zogen sich zurück, es wurde kaum gebaut. Die kommunalen Wohnungsbehörden mussten in die Bresche springen und taten das auch. Es wurden Notunterkünft e errichtet, es wurde weitergebaut.“ Dieses Muster sieht Schilt immer wieder, in den 1920erund 1930er-Jahren und nach 1945. „Bauen ist ein Produkt der Wechselwirkung zwischen Staat und Markt. Beide Seiten tragen dazu bei. Wenn die Marktlage schwierig war, ließ sich der Staat davon nicht beirren. Auch während der Wirtschaft skrise der 1930er-Jahre wurde in Amsterdam viel gebaut. Die Wohnungsbaugesellschaft en machten mit finanzieller Unterstützung des Staates weiter.“
Der Allgemeine Erweiterungsplan von Amsterdam leistete einen enormen Beitrag zur Lösung des Wohnungsmangels in der Stadt. Schilt: „Als wir unser Buch geschrieben haben, fi el mir vor allem auf, wie stark die Solidarität damals war, das Gefühl, das Problem gemeinsam lösen zu müssen. Das wurde von allen Seiten unterschrieben.“ Auch die Architekten sahen das so. Niederländische Architekten wie van Tijen, van den Broek und Merkelbach, die am Amsterdamer Erweiterungsplan mitgearbeitet hatten, erkannten bereits während der deutschen Besatzung, dass viel Arbeit auf sie zukommen würde. Schilt: „Sie formulierten Anforderungen für Neubauwohnungen und machten sich über Industrialisierung und Standardisierung Gedanken. Ihre Veröff entlichungen wurden sowohl von der Regierung als auch von den Marktteilnehmern aufmerksam gelesen und diskutiert. Die Behörden waren tatkräftig, gut besetzt und sehr kompetent.“
DURCHSETZUNGSFÄHIGER STAAT
Schilt ist der Ansicht, dass ein so durchsetzungsfähiger, kompetenter Staat auch heute unverzichtbar ist, um den Wohnungsmangel zu beheben. „Natürlich lässt sich nicht alles von damals einfach auf heute übertragen, dafür hat sich die Welt zu sehr verändert. Abgesehen von dem Stickstoff problem, der Netzüberlastung und dem Klimawandel fürchte ich, dass es heute an dem gesellschaftlichen Bewusstsein mangelt, was es bedeutet, eine echte Gemeinschaft zu sein.“
Zu seinem Bedauern sieht er, dass die Akteure auf eigenen Positionen beharren. „Die Wohnungsbaugesellschaft en sind in die Defensive gedrängt worden, obwohl gerade sie so wichtig sind. Meiner Meinung nach müssen wir uns zusammensetzen, miteinander reden und einen Mittelweg finden. Wenn wir uns weiter streiten und polarisieren, wird die Wohnkrise nicht gelöst werden.“ Das ist die Lehre aus der Geschichte, findet Schilt.
„Ein tatkräft iger Regisseur kann Wunder wirken. Er kann die Zusammenarbeit organisieren, unterstützt durch die Motivation von Architekten, die gute Wohnungen bauen wollen, Wohnungen, die sich bewährt haben. Es müsste doch auch heute möglich sein, solche Wohnungen in Serie zu produzieren?“
Steuerung ist auch das Schlüsselwort in dem Rückblick, den der Ökonom Ralph Henger auf die Geschichte des Wohnungsmangels in Deutschland wirft. Henger, der beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln tätig ist, ist ein Experte für Wohnungsbau und Immobilien. Auf die Frage nach den Lehren, die aus der Geschichte des Wohnungsmangels in Deutschland zu ziehen sind, fällt ihm als Erstes ein: „Dieses Problem lässt sich nur lösen, wenn es zur Chefsache erklärt wird. Mit anderen Worten, im derzeitigen politischen Kontext: Das Problem des Wohnungsmangels muss Friedrich Merz wichtig sein.“ Damit meint er, dass es der Bundeskanzler zu seinem persönlichen politischen Anliegen machen muss, weil sonst zu wenig geschehen wird. „Denn genau wie in den Niederlanden müssen alle potenziellen Baustandorte in Deutschland heiß erkämpft werden. Wenn es dabei keine Steuerung von oben gibt, droht eine Pattstellung.“
Und ist die Bekämpfung des Wohnungsmangels derzeit Chefsache? Henger: „Nein, leider nicht. Es wird vor allem viel über das Problem gesprochen.“
Die Geschichte zeigt laut Henger, dass Steuerung ein Ausweg sein kann. 1945 lag Deutschland in Trümmern und der Wohnungsmangel war enorm. Henger: „Eine strenge Regulierung des Marktes erwies sich als die Lösung. Es gab staatliche Programme zur Förderung des Wohnungsbaus, finanziert mit staatlichen Mitteln und amerikanischer Marshall-Hilfe. Die Mieten wurden festgelegt. Die Marktwirtschaft war faktisch außer Kraft gesetzt.“ Er zählt verschiedene – vor allem öff entliche – Instrumente auf, die zur Bekämpfung des Wohnungsmangels in der Nachkriegszeit eingesetzt wurden: starke Unterstützung des Wohnungsmarktes, kräft ige Förderung des sozialen Wohnungsbaus, finanzielle Hilfen für Haushalte, steuerliche Maßnahmen und (nicht zuletzt) die typisch deutsche Regulierung des Mietmarktes. „Das starke Wirtschaft swachstum, das bekannte Wirtschaft swunder, tat sein Übriges.“
Genau wie in den Niederlanden müssen alle potenziellen Baustandorte in Deutschland heiß erkämpft werden.
DAS MODELL HAT SICH ERSCHÖPFT
In der heutigen Zeit ist die ist die Situation gänzlich anders. “Erstens besteht kein Wohnungsmangel im engeren Sinne, aber Wohnungsknappheit in vielen Großstädten, die stark an Bevölkerung gewinnen. Zweitens herrscht vielmehr eine Überregulierung an Vorgaben und Standards. Zudem haben die Städte und Gemeinde nicht mehr die Kapazitäten, die notwendigen Planungs- und Genehmigungsprozesse voranzutreiben. Der Wohnungsmarkt in Deutschland braucht daher tiefgreifende Strukturreformen. Wir sehen jetzt die Kehrseite des Wirtschaft sbooms der 2010er-Jahre. Die Einwohnerzahl ist um sechs Millionen Menschen gestiegen, unter anderem durch Einwanderung. All diese Menschen leisten einen wichtigen Beitrag zur deutschen Gesellschaft und Wirtschaft , aber es scheint unmöglich, mit der steigenden Nachfrage nach Wohnraum Schritt zu halten.“
Nützliche Instrumente aus früheren Zeiten sind nicht mehr automatisch ein Erfolgsrezept. Ein Gespräch über den Wohnungsmangel in Deutschland – dem einzigen EU-Land, in dem mehr Menschen eine Wohnung mieten (53 Prozent) als eine zu besitzen – mündet schnell in eine Debatte über den Mietmarkt. Vor allem hier funktionieren alte Mechanismen nicht mehr. Die Mieten steigen, insbesondere in den Großstädten. So stieg die Durchschnittsmiete in Berlin, Hamburg und Frankfurt 2024 um zehn bis zwölf Prozent.
Henger: „Über diese Mieten wird heft ig diskutiert. Die Begrenzung der Mieten (die Mietpreisbremse, die Mietsteigerungen bei neuen Mietverträgen in Gebieten mit einem ‚angespannten Wohnungsmarkt‘ begrenzt, in der Regel auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, Anm. d. Red.) steht zur Diskussion. Es gibt zurzeit in Deutschland relativ viele Mietwohnungen mit Fehlbelegung. Wollen wir das ändern? So gibt es noch mehr Ineffi zienzen. Was sollte beispielsweise mit der Miete geschehen, wenn eine Wohnung nachhaltig saniert wurde? Darf sich diese Modernisierung in der Miete widerspiegeln? Und wenn ja, wie?“
DAS ARSENAL AN MITTELN
Das sind Fragen, die zentraler Steuerung bedürfen. Aber jedes verfügbare Mittel aus dem Arsenal zur Bekämpfung des Wohnungsmangels wirft auch neue Fragen auf. So will die Bundesregierung die Wohnungskrise mit einem neuen Mittel bekämpfen: dem „Bau-Turbo“. Wenn eine Kommune dieses Mittel einsetzt, kann von den üblichen bauplanungsrechtlichen Vorschrift en abgewichen werden. So darf beispielsweise an Standorten gebaut werden, an denen dies nach dem Bebauungsplan nicht zulässig wäre. Auch ist für kleine Vorhaben nicht immer eine Baugenehmigung erforderlich.
Die Verkürzung der Verfahren, die auch in den Niederlanden diskutiert wird (beispielsweise in Form des
STOER-Gutachtens), stieß sofort auf Kritik. „Bau-Turbo klingt gut, ist aber nicht realistisch“, sagte beispielsweise die Architektin Theresa Keilhacker, Mitglied des Berliner Klimaschutzrats. „Bauen ist nun einmal komplex und zeitaufwändig. Es dauert deshalb so lange, weil viele Interessen gegeneinander abgewogen werden müssen. Regeln umgehen und auf niemanden hören? Dann fallen wir von einem Extrem ins andere.“
Auch die Fertigteil- oder Modulbauweise stößt in Deutschland nicht gleich auf große Begeisterung. Sie weckt nicht leicht positive Assoziationen, meint Henger. „Dabei wird schnell an den Plattenbau der ehemaligen DDR gedacht. Das will niemand.“ Dass vorgefertigte Häuser heutzutage von viel besserer Qualität sind und es auch historische Positivbeispiele gibt (Stichwort: Amsterdamer Gartenstädte), ändert nichts an der skeptischen Haltung in Deutschland. „Hinzu kommt, dass die Montage auf der Baustelle oft länger dauert als gedacht, auch aufgrund von Personalmangel.“
Die Solidarität war damals stark. Das Gefühl, das Problem gemeinsam lösen zu müssen, wurde von allen Seiten unterschrieben.
ZU KOMPLEX
Ist die Welt für eine allumfassende Lösung für den Wohnungsmangel zu komplex geworden? Das könnte sein. „Was aber helfen würde, wäre, wenn das Thema Wohnen wieder in den Mittelpunkt der gesellschaftlichen Debatte rückte“, meint Patrick van der Klooster. Er ist Leiter des Bereichs Wissen & Innovation bei BPD sowie Leiter von BPD Studio, einer internen Denkfabrik mit Spezialisten aus Stadtplanung, Architektur und Konzeptentwicklung. „In den Niederlanden gibt es derzeit keine übergreifende Vision für das Thema Wohnen“, sagt er. „Und bei der heutigen Wohnungsknappheit ist dieser Mangel besonders deutlich spürbar. Das hängt damit zusammen, dass wir vor einiger Zeit – zumindest in den Niederlanden – dachten, wir wären mehr oder weniger fertig“, analysiert er. „Das landesweite Vinex-Bauprogramm wurde um das Jahr 2000 abgeschlossen. Danach stand das Thema Wohnen nicht mehr ernsthaft auf der Tagesordnung, das Land schien fertig gebaut zu sein. Die Wirtschaft skrise von 2008 bis 2015 hat das noch verstärkt. Das Denken verlagerte sich von der Makro- zur Mikroebene. Überspitzt gesagt: Von großen räumlichen Visionen ging es hin zur Frage der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen. Dadurch haben wir jetzt ein Problem.“
Eine solche nationale Vision ist dringend erforderlich, findet er. „Vor allem, wenn man bedenkt, dass wir in dem
kleinen Gebiet, das die Niederlande nun einmal umfassen, vieles zugleich wollen. Ja, es gibt eine Wohnungskrise, aber eigentlich ist es eine Krise des Denkens. Die Kernfrage stellt sich auf einer höheren Ebene: Was für ein Land, was für eine Wirtschaft wollen wir sein? Welche Wohnungen gehören dazu? 27 Quadratmeter-Wohnungen? Sind das gute Wohnungen?“
WIR VERGESSEN FUNDAMENTALE FRAGEN
Bei dem Versuch, schnelle Antworten für den Wohnungsmangel zu finden („Bauen, bauen, bauen“), vergessen wir laut van der Klooster, fundamentale Fragen zu stellen. „Geht es um qualitative oder quantitative Wohnungsnot? Was erwarten die Bürger eigentlich von ihrer Wohnung? Muss sie groß sein oder genügt eine kleinere?“ Die Antworten auf solche Fragen werden bislang vor allem von den Umständen diktiert: steigende Kosten für Baumaterialien und Personal sowie die Anforderungen an die Bezahlbarkeit. Dadurch werden neue Eigentumswie auch Sozialmietwohnungen in den Niederlanden immer kleiner, wie eine Studie des Grundbuchamtes und der niederländischen Tageszeitung De Volkskrant Ende 2024 ergab. Für eine Monatsmiete unter 1.185 Euro oder einen Kaufpreis von maximal 405.000 Euro ist nicht mehr viel Wohnfläche zu haben.
Dick van Gameren, Professor für Wohnungsbau an der TU Delft , bezeichnete diesen Schrumpfungstrend bei der Veröffentlichung der Studie als sehr problematisch. Er betrachtet die Qualität vor allem der kleineren Wohnungen mit Sorge. „Ich sehe neue Etagenwohnungen, die schmal und lang sind. Sie haben keinen Balkon und nur auf einer Seite Tageslicht.“
Für van der Klooster ist diese Kritik nicht neu. „Nach 1945 lag der Schwerpunkt in den Niederlanden auf Quantität. Es wurden sehr viele Wohnungen gebaut, teils auch industriell, um die große Nachfrage zu bedienen. Werden wir das wiederholen? Oder gehen wir es intelligenter an? Wenn sich die Wohnpräferenzen der Menschen ändern, müssen wir darauf reagieren. Dazu bedarf es aber einer Vision. Natürlich können auch kleinere Wohnungen – von hoher Qualität – eine gute Idee sein, zum Beispiel, weil es immer mehr Einpersonenhaushalte gibt. Aber dann ist das eine Entscheidung, die auf einer Vision basiert.“
Eine echte Lösung werden wir erst dann finden, wenn wir das Land als Gesamtsystem betrachten.
TYPISCHE STÄRKE
Eine solche durchdachte Vision des Landes, des Raums und des Wohnungsmarktes war traditionell eine typische Stärke der Niederlande. Genau wie Schilt verweist van der Klooster auf das Wohnungsbaugesetz von 1901, das Bebauungspläne vorschrieb und einen wichtigen Qualitätsimpuls bewirkte. „Nach 1945 wurde die staatliche Einflussnahme noch stärker. Eigentlich haben sich die Niederlande ähnlich wie Taiwan aus der Nachkriegsmisere exportiert. Häfen und Infrastruktur hatten Priorität. Die Gartenviertel, die niedrigen Löhne und Mieten, der soziale Wohnungsbau: Alles war darauf ausgerichtet, als kleines Land auf dem Weltmarkt konkurrieren zu können. Ob dieser Weg der beste war, mag Ansichtssache sein, aber es steckte eine Vision dahinter. In den 1980er-Jahren ging diese Ära zu Ende. In den Städten wuchsen die Probleme, Wohnungsbaugesellschaft en wurden privatisiert und nach dem Ende des Vinex-Bauprogramms kam die zentrale Steuerung seitens der Regierung in Den Haag zum Erliegen.“
Und jetzt? Van der Klooster plädiert dafür, wieder auf einer höheren Ebene anzusetzen: „Es geht um Fragen wie: Wie wollen wir unser Geld verdienen? Was für ein Land wollen wir sein? Eine echte Lösung werden wir erst dann finden, wenn wir das Land als Gesamtsystem betrachten. Dann kommen wir weiter als ‚noch eine Straße mehr‘ oder Deregulierung, die so oft als die Lösung präsentiert wird. Wenn die Regeln gelockert würden, würde es schneller gehen! Ich bin dafür, solange wir die Qualität im Auge behalten. Denn das eigentliche Problem sind nicht die Regeln, es ist das Denken.“
Es mangelt nicht an Platz, sondern an Ideen, sagte der niederländische Architekt und Reichsbaumeister
Francesco Veenstra Ende 2025 auf dem niederländischen Tag des Wohnungsbaus. Er zeigte ein Foto von Bologna, der italienischen Stadt, in der schon im Mittelalter einmal großer Wohnungsmangel herrschte. Die Lösung wurde in einer Idee, einer Vision gefunden. Die Straßen in der Innenstadt wurden überbaut, aber die Bürgersteige blieben frei.
So entstanden die mittlerweile weltberühmten Arkaden mit einer Gesamtlänge von 42 Kilometern, die inzwischen zum UNESCO-Weltkulturerbe gehören. Entwickeln Sie eine Vision und formulieren Sie diese vor allem konkret, sagt auch van der Klooster. Er zeichnet abschließend ein Kreuz in Form eines X, oben mit zwei A (für abstrakt) und unten mit zwei K (für konkret). „Wir bekämpfen den Wohnungsmangel heute vor allem mit konkreten Lösungen ohne Vision“, erklärt er. „Noch eine Straße mehr, Deregulierung – das ist das K. Oder wir verlieren uns in Visionen, ohne sie entsprechend auszuarbeiten – das A. Die Nationale Raumordnungsstrategie der Niederlande, die 2025 nach jahrelanger Arbeit vorgestellt wurde, ist ein interessantes Dokument, eine Vision, ja, aber sie wird nirgendwo konkret. Es gibt keinen zugehörigen Umsetzungsplan.“ A und K müssen miteinander kombiniert werden. Nur wie? Van der Klooster: „Das ist die entscheidende Frage. Es ist schwierig, aber möglich. Nehmen Sie die Pläne für Rijnenburg, ein großes Wohnungsbauprojekt bei Utrecht, das ein gutes Beispiel ist. Dort wird eine abstrakte räumliche Vision in einen konkreten Plan für Tausende von Wohnungen umgesetzt. Nachhaltig, bezahlbar, von hoher Qualität, passend zu modernen wirtschaftlichen Zielsetzungen – eine Zehn-Minuten-Stadt mit Wohnungen aller Art. Könnte Rijnenburg nicht der neue Grachtengürtel des 21. Jahrhunderts werden?“